Nekustamā īpašumu tirgus “ekspertu” nezināšana

vai apzināta tirgus dalībnieku maldināšana

Raitis Kalniņš

RTU docents, Dr.Sc.ing,

NĪMA un NĪSA valdes priekšsēdētājs

Biju ļoti pārsteigts, kad uzzināju par kārtējo ‘’jaunumu’’ Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, pēc tam, kad izlasīju divu nekustamā tirgū ne pirmo dienu strādājošo cilvēku a/s “LatMLS” padomes priekšsēdētāja Dmitrija Trofimova ( LV, Nr.10(477) 07.03.2008. pielikumā “Privatizācija, Zeme, Nekustamais īpašums”) un “LANĪDA” valdes priekšsēdētāja vietnieka Aigara Zariņa ( TELEGRAF, Nr.49(1593) 11.03.2008.) paziņojumus par jaunu nekustamā īpašuma objektu pārdošanas veidu – vienoto objektu sludinājumu sistēmu internetā, vai daudzās pasaules valstīs jau sen pazīstamo tā saucamo apvienotās, vai daudzpakāpju starpniecības līgumu datu bāzes servisu angliski saīsināti MLS (Multiple Listing Service).

 Abi, iepriekš minētie tirgus eksperti, būtībā reklamē šo a/s “LatMLS” jauno pakalpojuma, vienā balsī apgalvojot, ka šāds pakalpojums tiek piedāvāts pirmo reizi Latvijā un kā norāda Zariņa kungs šāda ideja esot radusies LANĪDAi pirms diviem gadiem sadarbībā ar Krievijas un ASV pārstāvjiem.

Pēc brīža mans pārsteigums, par šādu a/s “LatMLS” “jauno” pakalpojumu, nomainījās ar prieku par to, ka beidzot arī Latvijas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku apvienība LANĪDA savā darbībā ir sākusi izmantot progresīvas metodes, kuras jau kopš 1998.g. savā darbībā izmanto Latvijas Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu biedrība “NĪMA”.  Pamatojoties uz ASV pieredzi (skat. F.Floid ”Real Estate Principles”, 1981) ieviesa šādu pakalpojuma veidu un šodien šo pakalpojumu bez maksas piedāvā arī biedrība “Nekustamā  īpašuma speciālistu apvienība” NĪSA, kuras pastāvīgais biedrs ir biedrība NĪMA un šis pakalpojuma veids joprojām ir pieejams internetā visiem interesentiem – skat. saitu www.nisa.lv un  www.nima.lv nodaļās “Objektu datu bāze”.

Godātie kungi un kolēģi no biedrības LANĪDA, nevajadzēja jau informāciju par šādu pakalpojuma veidu tik ilgi un tik tālu meklēt, lai izgudrotu Latvijā velosipēdu, jo es par šo NĪMA ieviesto MLS tipa pakalpojumu tūlīt 1998.g. ziņoju RMS organizētajā starptautiskajā konferencē “Baltic Real Estate”, kā arī daudzās publikācijās presē. Par MLS darbību un lomu NĪ tirgū ļoti detalizēti tiek informēti arī visi NĪ tirgus speciālisti - “Nekustamā īpašuma mācību atbalsta centra” kursu klausītāji, no kuriem daudzi šodien ir LANĪDA biedri un šī informācija, kopš 1998. gada, nav nekāds jaunums ne tikai visiem NĪSA un NĪMA biedriem, bet daudziem simtiem NĪ speciālistiem Latvijā arī tiem LANĪDA biedriem, kuri savas zināšanas apguvuši “Nekustamā īpašuma mācību atbalsta centrā”.

Sakarā ar to, ka fakts par NĪMA izveidoto MLS prototipu, kopš 1998.g. bija pietiekoši plaši reklamēts, kā arī zināms un internetā pieejams simtiem mākleru, mūsuprāt divu iepriekš minēto reklāmas materiālu publikācija presē ir vērtējama, kā NĪ tirgus speciālistu necienīga ētiskas kodeksa normu pārkāpšana, kas robežojas ar apzinātu nepatiesas reklāmas informācijas izplatīšanu un likuma “Par reklāmu” pārkāpšanu. Cien. Latvijas masu mediju žurnālisti gribētu ieteikt ja jums nav pietiekamas pieredzes, lai pirms iegūtās “unikālās” informācijas publikācijas novērtētu tās unikalitāti, palūdziet novērtēt vai izteikt savas domas par šo informāciju kādam šīs informācijas sniedzēja partnerim no citas firmas. NĪ tirgū taču tie vēl ir atrodami. Pretējā gadījumā vienas firmas pārstāvja, ko nodēvē par ekspertu, viedokli bieži vien pasludina par NĪ tirgus negrozāmu un viennozīmīgu patiesību, tādējādi izdarot psiholoģisku maldinošu spiedienu uz lasītāju tirgus patērētāju un panākot “eksperta” izdevīgas izmaiņas tirgū. Neaizmirstiet, ka NĪ tirgus ir viens no valsts ekonomikas stūrakmeņiem un neļaujaties ar jūsu rokām to neapdomīgi tricināt, var sabrukt visa valsts ekonomika.

Šodien, godājamie kolēģi, mēs varam dalīties mūsu pieredzē, kuru esam guvuši daudzo gadu gaitā mūsu MLS prototipa - kopējās objektu datu bāzes (ODB), darbībā. Neatkārtošu MLS darbības principus, tie pietiekoši labi ir aprakstīti literatūrā. Norādīšu tikai, ka mūsu kopējā ODB internetā ir pieejama trīs līmeņos. Pirmais līmenis ir pieejams visiem NĪ “pārdevēju” un “pircēju” mākleriem un visiem klientiem – NĪ pircējiem un NĪ pārdevējiem, pēdējie var droši ievietot vispārēju informāciju par savu pārdodamo vai pirkt vēlamo objektu, norādot savu kontakta tālruni. Vienlaicīgi klientiem, kuri ir ievietojuši informāciju, tiek garantēts tas apstāklis, ka ievietoto informāciju “saņems” tikai kvalificēti un speciāli apmācīti biedrību NĪSA un NĪMA biedri, kuri ar paroles starpniecību var iekļūt ODB otrajā līmenī un tur var iepazīties ar klientu ievietoto informāciju un uzzināt klienta kontakta tālruni. Otrajā līmenī māklerim, kuram ir parole var veikt “savu” (lasi savu klienta) objektu ievadīšanu, rediģēšanu un dzēšanu. Trešais, visplašāko iespēju, līmenis ir tieši pieejams tikai ODB redaktoram.

Neapgrūtinot jūs ar ODB daudzo tehnisko detaļu un iespēju aprakstīšanu, atzīmēšu, ka šodienas modernās tehnoloģijas izmantotas ODB, paver milzīgas operatīvas iespējas NĪ tirgus dalībniekiem, it īpaši jau pircēju un pārdevēju mākleriem, maksimāli intensificēt NĪ tirgu. Kamēr šīs divas mākleru grupas darbojas NĪ tirgū “izolēti” viena no otras un atbilstoši meklē “brīvo” ar mākleri nesaistīto NĪ pircēju vai NĪ pārdevēju, tirgus nosacītā veidā var pat apstāties (darījumu skaits tirgū tuvojas minimumam), jo neviens no izolēto grupu mākleriem nevar atrast “brīvo” NĪ pircēju vai “brīvo” NĪ pārdevēju, jo viņu fiziski nav, vai ir ļoti maz, jo lielākā daļa no NĪ pircējiem vai NĪ pārdevējiem ir piesaistījušies kādam no izolēto grupu mākleriem vai arī otrādāk nevēlas ar viņiem saistīties un tādējādi nosacīti veidojot no mākleriem izolētu klientu grupu. Kopējās ODB esamība, kurā visi pircēju un pārdevēju mākleri, kā arī klienti atbilstoši ievieto informāciju par savu klientu un “saviem” objektiem, padara NĪ tirgu ļoti dinamisku, būtiski palielinot darījumu skaitu, jo starp iepriekš izolētajām grupām ir izveidojies operatīvs kontakts un mākleriem un klientiem nav vairs jāpatērē ilgs laiks darījuma partnera meklējumos, kas ir ļoti raksturīgi neattīstītam NĪ tirgum. No kopējās ODB iegūst ne tikai NĪ tirgus kopumā, bet arī mākleri - ODB dalībnieki, jo būtiski palielinās arī katra māklera darījumu skaits un arī ienākumi.

Negatīvās kopējās ODB puses, pirmkārt ir tā, ka pircēja un pārdevēja mākleriem, kuri ir nonākuši kontaktā ar ODB starpniecību un būtībā ir iesaistīti vienā starpniecības darījumā ir jāsaņem par to “viens” honorārs (viena maksa par starpniecības pakalpojumu) un tas jāsadala savā starpā. To pagaidām mūsu šodienas mākleriem ir ļoti grūti psiholoģiski pārvarēt.

Otrkārt ODB prasa praktiski ekskluzīva līguma noslēgšanu gan pircēja, gan pārdevēja māklerim, kā arī prasa iepriekšēju rakstisku vienošanos ( un tās izpildi!) abu vienā darījumā iesaistīto mākleru starpā.

Minētie apstākļi šodienas mākleru paaudzei ir grūti izpildāmi, jo pagaidām, teikšu varēja iztikt bez visa tā un starpniecības līgumus, nemaz nerunājot par ekskluzīviem, negrib slēgt dažādu iemeslu dēļ visas darījuma puses.

Treškārt, gan mākleri, gan klienti negrib izmantot kopējo OBD, bieži vien neapzinoties tās priekšrocības un baidoties, ka ar tā var izsekot viņu ienākumus.

Mana pārliecība par MLS vai kopējās ODB normālas un efektīvas darbības perspektīvām Latvijā ir tāda, ka ir nepieciešami divi nosacījumi: vai nu tirgus, savas turpmākās attīstības gaitā, piespiedīs māklerus, lai izdzīvotu, izmantot ODB pakalpojumus, vai arī būs jāizmirst šai mākleru paaudzei, kas ir guvusi “rūdījumu” nekulturālajā un mežonīgajā NĪ tirgū, lai normāli varētu darboties kopējā ODB un kulturāls NĪ tirgus Latvijā. Līdzīgi tam, kā Mozus 40 gadus vadāja Izraēla tautu, tai atgriežoties no verdzības Ēģiptē, pa tuksnesi, lai izmirtu vergu tauta (vecā paaudze) un mājās atgrieztos pilnīgi cita jauna tauta, tā arī Latvijā jau šodien ir nepieciešama jauna mākleru paaudze.